Årsberetning 2012

Virksomhetens art

Rom Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for NSB-konsernet gjennom utvikling, forvaltning og salg av NSB-konsernets eiendomsportefølje. Rom-konsernet består av morselskapet Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i Sør-, Øst-, Vest- og Midt-Norge. Rom Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Rom Eiendom AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

Fortsatt drift

I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Denne konklusjonen er basert på resultatprognoser for år 2013 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

Arbeidsmiljø og personale

Sykefraværet for Rom Eiendom AS for 2012 var på 3,4 prosent mot 4,5 prosent i 2011. Selskapet vil fortsette å arbeide for å holde et lavt sykefravær. Det har ikke forekommet eller blitt rapportert om alvorlige arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader.

Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det iverk­settes løpende tiltak for forbedringer. Medarbeider­undersøkelsen i oktober/november 2012 viste en meget høy medarbeidertilfredshet. Arbeidsmiljøet i selskapet er preget av motiverte medarbeidere som yter god innsats.

Likebehandling

Konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det er full likestilling mellom kvinner og menn, og med lønns- og arbeidsvilkår som ikke diskriminerer. Konsernet hadde 90 ansatte pr 31.12.2012, hvorav 37 er kvinner. Samtlige er ansatt i morselskapet. Rom Eiendom AS legger vekt på å forsøke og rekruttere personer med innvandrerbakgrunn. Styret består av tre kvinner og fire menn.

Miljørapportering

Konsernets virksomhet har ikke forurenset det ytre miljø i 2012, men konsernets eiendomsmasse kan forårsake forurensing av det ytre miljø. Dette gjelder i hovedsak forurensing av grunn som følger av tidligere miljøskadelige utslipp på eiendommer som Rom Eiendom AS nå besitter. 

Den videre håndtering av det ytre miljø skal skje i henhold til styringssystemet i NSB-konsernet, som ivaretar dette på en faglig forsvarlig måte. Konsernet har fokus på gode miljø- og energiløsninger. Det er utarbeidet en miljøhåndbok som gir retningslinjer i både prosjektutviklingsarbeidet og forvaltningsarbeidet. 

Rom Eiendom AS har vedtatt en meget ambisiøs klima- og miljøstrategi i 2012. Der er det vedtatt at selskapet blant annet skal ha som ambisjon om å redusere energi- og CO2 - forbruket med 20 prosent innen 2015. Vannforbruket skal ned med 5 prosent. Det er også en ambisjon om å bygge våre bygg som minimum klasse A bygg og BREEAM-NOR Excellent. For å nå disse målene er det nedsatt en gruppe som skal følge opp dette månedlig. Det er utarbeidet et rapporteringssystem for oppfølgingen.

I forbindelse med byggingen av nytt hovedkvarter for NSB arbeides det med å sertifisere bygget i henhold til denne miljøsertifiseringsstandarden. BREEAM-NOR er en norsk versjon av den internasjonale miljøstandarden BREEAM. Det er satt som mål å nå Excellent, som er nest høyeste karakter. Bygget vil få energiklasse B. Dette som følge av at det må legges inn fjernvarme i bygget. 

Videre har Rom Eiendom AS nå fått laget energi­attester til 192 bygg, samt fjernet oljefyr ved Hamar verksted og erstattet denne med fjernvarme. Klima- og forurensningsdirektoratet har tidligere gitt pålegg om rensing av forurenset grunn på konsernets eiendom på Brakerøya utenfor Drammen. Utkjøring av forurenset masse ble fullført i 2012, og ved årsskifte 2012/2013 gjenstår kun noe tilbake­fylling med rene masser samt planering.

Eiendomsmarkedet og fremtidige utsikter

Etter et noe avventende eiendomsmarked i 2011, ble de første månedene i 2012 preget av forsiktig oppgang, noe som gjorde at det er oppnådd gode priser­ i transaksjonsmarkedet. Problemene i Eurosonen tok seg imidlertid opp igjen og konsekvensen av dette var at utlånsmarginer og krav til egenkapital igjen økte. Det har vært en prisnedgang i transaksjonsmarkedet for de fleste typer eiendom og markedet er for tiden preget av økende usikkerhet. På grunn av store salg i begynnelsen av 2012, ble det totale transaksjonsvolumet omtrent på samme nivå som året før. Rom Eiendom AS er tilfreds med oppnådde priser på de salgene som er gjennomført. Rom Eiendoms AS sine boligprosjekter har også solgt godt i 2012. Prognosene fra flere sentrale aktører i eiendomsmarkedet viser stabile priser i 2013. Det er imidlertid en del makroforhold som gjør at ­markedsutsiktene er usikre og vi vil trolig se økende forskjeller og nyanser i utleiemarkedet fremover. 

Gjennom sitt eierskap i Oslo S Utvikling AS har Rom Eiendom AS oppnådd gode resultater i 2012. Oslo S Utvikling AS solgte tre kontorbygg primo 2012, hvorav de to første ble ferdigstilt i 2012. Det tredje ferdigstilles i løpet av 2013. 

Leieprisene på kontorarealer med god standard og beliggenhet har vært stigende gjennom 2012. For øvrige kontorarealer har leieprisene vært relativt stabile i gjennom året. Det har vært en rekordhøy netto arealabsorbsjon for kontorlokaler i Oslo i 2012. 

Rom Eiendom AS erfarer at det i 2012 har vært tilfredsstillende finansieringsbetingelser for nye utbyggingsprosjekter, dog et krav fra bankene om økte marginer. 

Selskapet har fortsatt fokus på å ha god dialog med eksisterende leietakere. Dette knytter seg til overvåkning og vurdering av risikoutsatte bransjer, krav til garantistillelse og innkrevning av utestående leie. 

Rom Eiendom AS har de siste årene hatt fokus på å utvikle gode og miljøriktige kollektivknutepunkt. Dette er et viktig satsningsområde og Rom Eiendom AS vil fortsette dette arbeidet i årene som kommer.

Finansiell risiko

Markedsrisiko

Konsernets evne til å skape merverdier i utviklingsporteføljen vil avhenge av fremtidig etterspørsel etter boliger og næringslokaler. Opprettelse av Single Purpose selskaper med profesjonelle samarbeidspartnere kombinert med attraktive og sentrumsnære utviklingseiendommer gjør konsernet mindre eksponert for eventuelt fall i etterspørselen. Konsernet gjennomfører årlig en verdivurdering av eiendomsporteføljen. Disse rapportene har dokumentert betydelige utviklingspotensial og merverdier. For 2012 er verdien av utviklingseiendommene økt sammenlignet med 2011. 

En stor andel av utleieporteføljen retter seg mot leietakere i NSB og annen jernbanerelatert virksomhet. Dette gjør konsernet mindre eksponert for svingninger i etterspørselen etter næringslokaler.

Kredittrisiko

Ved avhendelse av utviklingseiendommer vurderes kredittrisikoen som lav da eiendomsverdien ikke anses å bli forringet dersom et salg skulle bli hevet. På utleiesiden anses risikoen for at leietager ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som moderat, da deler av utleieporteføljen leies ut internt i NSB-konsernet og til øvrig jernbanerelatert virksomhet med statlig eierskap. Ved utleie til eksterne selskap kreves det tilfredsstillende garantier. 

Det er ikke inngått avtaler om motregning eller andre finansielle instrumenter som minimerer ­kredittrisikoen i selskapet eller konsernet.

Likviditetsrisiko

Rom Eiendom AS har som et heleid datterselskap i NSB AS, inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB-konsernet og har per 31.12.2012 et langsiktig lån fra NSB AS på MNOK 3 403 (MNOK 3 303 i 2011). 

Styret vurderer likviditeten i selskapet som tilfredsstillende, tatt i betraktning selskapets kapitaltilgang fra NSB. Konsernets likviditetsbeholdning var MNOK -62 per 31.12.2012 mot MNOK 60 ved utgangen av 2011.

Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet 

Omsetningen i konsernet har økt fra MNOK 797 i 2011 til MNOK 1 319 i 2012. Årsresultatet i 2012 ble MNOK 565 mot MNOK 166 i 2011.  Samlet kontantstrøm fra driften var MNOK -357. Det er gjort betydelige investeringer i utviklings­prosjektene i 2012. 

De samlede investeringene i konsernet i 2012 var MNOK 1 054. Konsernets kortsiktige gjeld per 31.12.2012 utgjorde 24,1 prosent av samlet gjeld, mot 19,7 prosent i 2011. Totalkapitalen ved utgangen av året var MNOK 7 040 sammenlignet med MNOK 6 699 året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2012 var 23,7 prosent sammenlignet med 17,3 prosent per 31.12.2011. Det har ikke oppstått forhold etter regnskapsårets slutt som har vesentlig betydning for regnskapet.

Årsresultat og disponeringer

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Rom Eiendom AS på MNOK 412:

Overført til annen egenkapital MNOK 412
Sum disponert MNOK 412

Selskapets frie egenkapital var MNOK 827 per 31.12.2012. På bakgrunn av forslaget til årsregnskap for 2012 foreslår styret at det ytes konsernbidrag med MNOK 444.

Eierstyring og selskapsledelse

NSBs konsernstyre er opptatt av at eier og andre interessenter har tillit til NSB-konsernet, og vedtok­ i 2005 å innføre norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse med tilpassing til konsernets og ­datterselskapenes eierstruktur. Styret vil rette en takk til alle ansatte for meget godt utført arbeide i 2012.

 

Oslo, 11. februar 2013.